Kończący się rok 2023 zapamiętamy jako rok transformacji rynku nieruchomości w Hiszpanii, rok zmian społecznych, gospodarczych i legislacyjnych, które spowodowały największą przemianę sektora w ostatniej dekadzie. Ożywienie rynku po wygaśnięciu pandemii, nowa restrykcyjna polityka pieniężna strefy euro i wejście w życie pierwszej ustawy mieszkaniowej sprawiają, że możemy się spodziewać ciekawego roku 2024.
Jak będą kształtowały się ceny nieruchomości w Hiszpanii w 2024?
Zaostrzenie warunków kredytowania powoduje także wzrost kosztów budowy nowych mieszkań. Do tego należy dodać brak działek, biurokrację, wzrost kosztów budowy o około 25% i brak rąk do pracy. Biorąc pod uwagę powyższe, kontynuacja wzrostu cen mieszkań w nowym budownictwie w 2024 roku nie będzie zaskoczeniem.
W przypadku mieszkań z rynku wtórnego ceny wykazują już oznaki stabilizacji, odnotowując w listopadzie wzrost rok do roku o 6,2%, co oznacza najbardziej umiarkowany wzrost w tym roku. Dane Fotocasa Real Estate Index pokazują, że na początku cyklu podwyżek stóp procentowych ceny mieszkań rosły mocno. W czerwcu 2023 wystąpiły największe wahania cen od 2006 roku: wzrost o 10,8% rok do roku, podobnie jak wtedy, gdy rynek zaczął się nagrzewać przed bańką w 2007 roku. Ostatecznie rok 2023 zamkniemy wzrostami bliskimi 5%.
W pierwszym kwartale 2024 roku ceny nieruchomości nadal będą rosnąć, choć w bardziej umiarkowanym stopniu. Rynek nadal będzie dynamiczny i odporny, a oczekiwania dotyczące recesji na rynku nieruchomości nie spełnią się, w 2024 roku kryzysu w branży nie będzie.
Rynek potrzebuje wytworzenia klimatu stabilności i zaufania pomiędzy wszystkimi tworzącymi go stronami, przy jednoczesnym promowaniu i zwiększaniu podaży dostępnych mieszkań, aby zrównoważyć ceny rynkowe i poprawić dostępność mieszkań dla obywateli. W 2024 roku inwestowanie w nieruchomości będzie jedną z najbezpieczniejszych dostępnych form lokowania kapitału.
Czy czeka nas spowolnienie?
Spowolnienie sprzedaży zdefiniowało rok 2023, ale należy umieścić je w kontekście, że redukcja następuje w wyniku porównania rok do roku z rokiem 2022, który okazał się rokiem boomu. Najnowsze dane wskazują, że do końca bieżącego roku zamknie się ponad 550.000 operacji i po raz kolejny będzie to jeden z najlepszych wyników od 2008 roku, co jest istotne szczególnie biorąc pod uwagę wysoki poziom stóp procentowych.
Za nami dziesięć podwyżek stóp procentowych, które składają się na najbardziej agresywny cykl w historii Europejskiego Banku Centralnego. Na razie obawa przed recesją paraliżuje eskalację, a ton wypowiedzi tej instytucji wskazuje, że przynajmniej do drugiej połowy 2024 roku nie rozpocznie się okres stabilizacji, który wiązałby się z rozluźnieniem polityki monetarnej.
W 2024 roku widać będzie opór wobec rosnących cen kredytów hipotecznych i liczba zarejestrowanych transakcji sprzedaży może oscylować w okolicy 450.000 operacji, co oznaczałoby powrót do normalności i zwykłej dynamiki rynku.
Nadwyżka popytu zakupowego po pandemii słabnie, ustępując miejsca nowemu profilowi nabywcy nieruchomości. Jest to osoba o dużej wypłacalności finansowej, mająca wiedzę i doświadczenie w branży nieruchomości, w wielu przypadkach jest to nabywca zagraniczny. Taki profil inwestora jest bardziej odporny na europejską politykę monetarną, ponieważ wymaga mniejszego finansowania bankowego i ma większą siłę nabywczą.
Jakie zmiany czekają rynek kredytów hipotecznych w Hiszpanii w 2024 roku?
Kredyty hipoteczne cierpią z powodu rosnących stóp procentowych. Firmy udzielające kredytów hipotecznych będą w roku 2024 hamować w większym stopniu niż sprzedaż, ponieważ blisko 40% kupujących już szuka nowych sposobów na sfinansowanie zakupu nieruchomości, bez konieczności zaciągania kredytów hipotecznych. To najwyższy wynik od 2017 roku.
Wchodzimy zatem w zmianę cyklu kredytów hipotecznych dostosowującą się do nowego kontekstu, w którym banki promują kredyty o zmiennym oprocentowaniu, a ze szkodą dla oprocentowania stałego pojawiają się takie odmiany, jak kredyty hipoteczne mieszane.
Euribor, po zaprezentowaniu największego wzrostu od 15 lat przekraczającego 4%, wydaje się w nadchodzących miesiącach oscylować poniżej 4,5% z tendencją do stabilizacji. Ten poziom indeksu referencyjnego, zaostrzenie warunków kredytowania i spowolnienie gospodarcze będą zniechęcać do brania kredytów hipotecznych.
Przeczytaj więcej: O czym musisz wiedzieć starając się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii
Kilka słów podsumowania
Zgadzam się z opiniami liczących się analityków tutejszego rynku, którzy twierdzą, że trendy obserwowane przez nas na rynku nieruchomości w Hiszpanii w roku 2023 utrzymają się również w 2024. Oznacza to, że w nadchodzącym roku będziemy mieli do czynienia ze znanymi nam już zjawiskami:
- Rosnące ceny nieruchomości.
- Silna pozycja inwestorów zagranicznych.
- Wzrost kosztów kredytowania.
W mojej ocenie w 2024 roku wrócimy do normalnej dla tutejszego rynku dynamiki, którą w ostatnich latach zaburzyły pandemia i wybuch wojny w Ukrainie. To będzie rok inwestorów dysponujących większą siłą nabywczą i wymagających od banków niższego (lub żadnego) finansowania. Będzie to też rok, w którym nie należy spodziewać się spadku cen nieruchomości, wręcz odwrotnie, trzeba liczyć się z dalszym umiarkowanym wzrostem cen. Dotyczy to szczególnie rynku pierwotnego, który boryka się z brakiem pracowników i dużym wzrostem cen materiałów budowlanych. Odczuwalny będzie jeszcze jeden element, z którym mierzymy się już w tym roku: niewystarczająca ilość gotowych do zamieszkania, atrakcyjnych nieruchomości w ciekawych lokalizacjach i rozsądnych cenach. Rynek wtórny po doświadczeniu wzmożonej dynamiki sprzedaży w latach 2021 / 2022 jest wydrenowany, a rynek pierwotny nie nadąża z zaspokajaniem bieżącego popytu na mieszkania gotowe. Szczególnie kłopotliwe jest to w kontekście inwestorów zagranicznych, którzy często nie chcą czekać 2 lat na odebranie wymarzonego mieszkania na hiszpańskim wybrzeżu.
[Źródła: Fotocasa, Idealista, Bankinter]
Kontakt